Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında, arsa payı karşılığında bina yapımını düzenleyen sözleşmenin noterliğe götürülecek taslağı. Paylaşım, süreler, gecikme cezası, teminat ve tapu devri aşamaları yazılır.
Üç adımda hazır.
Soruları yanıtla
Her ekranda tek konu var. Yanıtın belgede yerini anında alır ve vurgulanır.
Önizlemede kontrol et
İlk 3 madde açık. Belgenin kurallarına takılan bir seçim yaparsan nedeniyle birlikte uyarılırsın.
Tamamını aç
Ön sürümde ödeme alınmaz; belgenin tamamı ekranda açılır. Ödeme ile Word ve PDF indirme açılışta devreye girer.
Sözleşmede neler var?
Kanuni kurala bağlı bölümler, dayandıkları hükümle birlikte gelir.
- 1Taraflar
- 2Konu
- 3Arsa
- 4Proje, ruhsat ve izinler
- 5Yapının nitelikleri
- 6Paylaşım
- 7Süreler
- 8Teslim ve gözden geçirmeTBK 474, 477
- 9Ayıptan sorumlulukTBK 475, 477-478
- 10Gecikme cezasıTBK 179-182
- 11Arsa paylarının devri
- 12Yüklenicinin üçüncü kişilerle işlemleri
- 13İnşaatın yürütülmesi ve sorumluluk
- 14Sözleşmeden dönme ve fesihTBK 473, 484
- 15Vekâletnameler
- 16Vergi, harç ve giderler
- 17Şekil ve şerhTBK 13, 237, TMK 706, 1009
- 18Uyuşmazlıklar ve tebligat
- 19Ekler ve yürürlükKVKK
Metin noterde düzenleme şeklinde imzalanmak üzere hazırlanır; adi yazılı olarak imzalanırsa geçersizdir. Mevcut bina varsa kira yardımı ve gerekiyorsa eşin aile konutu rızası, teminat mektubu seçilirse teminat maddesi eklenir.
Arsa sahipleri ve yükleniciler için; imza noterde atılır.
Arsa sahipleri
Payını devretmeden önce süreleri, cezayı ve teminatı yazılı hâle getir.
Yükleniciler
Projeyi, paylaşımı ve devir aşamalarını baştan netleştir.
Hukuk ve emlak danışmanları
Noterliğe gidecek taslağı hızla hazırla, sonra somut olaya göre düzenle.
Otomatik yapılan kontroller
- Tapu devri aşamalarının toplamı yüzde 100 mü
- Arsa sahiplerinin payı 1 ile 99 arasında mı
- Noterde düzenleme şekli ve ceza koşulunda çekince kuralı yazılır (TBK 179, 237)
Bu belge uygun değilse
- Arsayı veya açık alanı kiraya vereceksen: Çatısız İşyeri Kira Sözleşmesi
- Riskli yapı dönüşümü (6306 sayılı Kanun) veya çok sayıda malikle yapılan toplu dönüşüm için bir avukatla çalış.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında sık sorulanlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa sahibinin arsasından belirli payları yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de bunun karşılığında arsa üzerine bina yaparak arsa sahibine belirli bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Eser sözleşmesi ile taşınmaz satışı vaadinin özelliklerini birlikte taşır.
Noterde yapılması zorunlu mu?
Evet. Sözleşme arsa paylarının devri vaadini içerdiğinden resmî şekilde, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TBK 237, TMK 706, Noterlik Kanunu md. 60 ve 89). Adi yazılı olarak imzalanan veya yalnız imzası noterde onaylanan sözleşme geçersizdir. Bu şablon noterliğe götürülecek taslağı hazırlar.
Tapu devri ne zaman yapılmalı?
Kanun bir zaman öngörmez; taraflar kararlaştırır. Arsa sahibini korumak için paylar genellikle işin ilerleyişine bağlı aşamalarla, son kısmı yapı kullanma izninden ve teslimden sonra devredilir. Banka teminat mektubu da arsa sahibinin riskini azaltır.
Yüklenici gecikirse ne olur?
Kararlaştırılan gecikme cezası istenebilir; ancak teslimi kabul ederken bu hak saklı tutulmalıdır, çekincesiz kabulde ceza istenemez (TBK 179). Yüklenici işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak ölçüde geciktirirse arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK 473).
Ayıplı yapıda yüklenicinin sorumluluğu ne kadar sürer?
Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, taşınmaz yapılarda teslimden başlayarak beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK 478). Arsa sahibi teslimden sonra yapıyı gözden geçirip ayıpları uygun sürede bildirmelidir (TBK 474, 477).
Sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?
Evet. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerhle, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK 1009). Noter, taraflardan birinin talebi ve harç ile giderlerin ödenmesi hâlinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tapu siciline şerh verebilir (Noterlik Kanunu md. 60).
Yasal dayanağı nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 470-486 (eser sözleşmesi), 237 (taşınmaz satışı vaadinin şekli) ve 179-182 (ceza koşulu); 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 706 ve 1009; 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60 ve 89.